DNU 319/20 sobre hipotecas y DNU 320/20 sobre alquileres
CIRCULAR
Informe del Departamento de Real Estate e Inversiones Hoteleras | Decretos de Necesidad y Urgencia Nº319/20 y Nº320/20 sobre hipotecas y alquileres.
El día 29 de marzo se publicó en el Boletín Oficial el Decreto de Necesidad y Urgencia 319/20 sobre hipotecas (el “DNU 319/20”) y el Decreto de Necesidad y Urgencia 320/20 sobre alquileres (el “DNU 320/20). Dichos decretos establecen, respectivamente, el congelamiento del valor de las cuotas de créditos hipotecarios y prendarios actualizados por Unidad de Valor Adquisitivo (“UVA”) y suspensión de las ejecuciones hipotecarias, así como el congelamiento del valor del canon mensual y suspensión de los desalojos en los contratos de locación residencial, hasta el 30 de septiembre de 2020.
Ambos decretos se dictan en el marco de la emergencia pública en materia económica, financiera, fiscal, administrativa, previsional, tarifaria, energética, sanitaria y social establecida por la Ley N° 27.541, la ampliación de la emergencia sanitaria dispuesta por el Decreto N° 260/20 y su modificatorio, y el Decreto N° 297/20 que estableció la medida de “aislamiento social, preventivo y obligatorio”, y sus normas complementarias. Expresamente se consigna que ambos decretos son de orden público, lo que limita la capacidad de las partes de modificar lo allí establecido. Abajo detallamos sus principales aspectos.
DNU 319/20
En su Artículo 2, el decreto establece que hasta el 30 de septiembre de 2020, la cuota mensual de los créditos hipotecarios que recaigan sobre inmuebles destinados a vivienda única y que se encuentren ocupados con el referido destino por la parte deudora o quienes la sucedan a título singular o universal, no podrá superar el importe de la cuota correspondiente, por el mismo concepto, al mes de marzo 2020.
La misma medida de congelamiento y por el mismo plazo fijado en el párrafo anterior, se aplicará a las cuotas mensuales de los créditos prendarios actualizados por UVA.
El Artículo 6 establece la forma de pago de las deudas por la diferencia entre la suma de dinero que hubiere debido abonarse según las cláusulas contractuales y la suma de dinero que efectivamente corresponda abonar por aplicación del congelamiento del monto de las cuotas dispuesto en el Artículo 2. De acuerdo al decreto, dichas sumas podrán abonarse en, al menos, tres cuotas sin intereses, mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento, la primera de ellas, a partir del vencimiento de la cuota del crédito que contractualmente correspondiere al mes de octubre de 2020. Si el número de cuotas pendientes del crédito con posterioridad al 30 de septiembre de 2020 fueren menos de tres, la parte acreedora deberá otorgar el número de cuotas adicionales necesarias para cumplir con ese requisito.
El decreto prevé que en ningún caso se aplicarán intereses moratorios, compensatorios, ni punitorios ni otras penalidades previstas en el contrato. También se prevé que las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte deudora.
El mismo mecanismo previsto en el Artículo 6, se establece en el Artículo 7 para el pago de las deudas que pudieren generarse desde la fecha de entrada en vigencia del decreto y hasta el 30 de septiembre de 2020. En este caso, sí podrán aplicarse intereses compensatorios, los que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a treinta días, que paga el Banco de la Nación Argentina, pero no podrán aplicarse intereses moratorios, punitorios ni ninguna otra penalidad.
El Artículo 3 establece la suspensión de las ejecuciones hipotecarias judiciales o extrajudiciales, en las que el derecho real de garantía recaiga sobre los inmuebles indicados en el Artículo 2, hasta el 30 de septiembre de 2020. Esta suspensión alcanza al supuesto de hipoteca de parte indivisa, en la medida que la parte deudora que integre el condominio, o quienes la sucedan a título singular o universal, sean ocupantes de la vivienda. Esta medida también alcanza a los lanzamientos ya ordenados que no se hubieran realizado a la fecha de entrada en vigencia del decreto, así como a las ejecuciones correspondientes a créditos prendarios actualizados por UVA.
De acuerdo al Artículo 5, la suspensión de las ejecuciones hipotecarias, importan, hasta el 30 de septiembre de 2020, la prórroga automática de todas las inscripciones registrales de las garantías, y no impedirán la traba y mantenimiento de las medidas cautelares en garantía del crédito. Asimismo, importan, por igual período, la suspensión del plazo de caducidad registral de las inscripciones y anotaciones registrales de las hipotecas y prendas, y de las medidas cautelares que se traben o se hayan trabado en el marco de los procesos de ejecuciones hipotecarias y prendarias.
DNU 320/20
De acuerdo al Artículo 9 del DNU 320/20, el decreto es aplicable a los siguientes contratos de locación:
1. De inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural.
2. De habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.
3. De inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.
4. De inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.
5. De inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
6. De inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.
7. De inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas conforme lo dispuesto en la Ley N° 24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
8. De inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el Instituto Nacional De Asociativismo y Economía Social (INAES).
El Artículo 2 del decreto establece la suspensión, hasta el 30 de septiembre de 2020, de las sentencias judiciales cuyo objeto sea el desalojo de inmuebles de los individualizados en el Artículo 9, siempre que el litigio se hubiera promovido por el incumplimiento de la obligación de pago en un contrato de locación y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores -en los términos del artículo 1190 del Código Civil y Comercial de la Nación-, sus sucesores por causa de muerte, o de un sublocatario, si hubiere. Esta medida alcanza también a los lanzamientos ya ordenados que no se hubieran realizado a la fecha de entrada en vigencia del presente decreto. Se suspende también, hasta el día 30 de septiembre de 2020, los plazos de prescripción en los procesos de ejecución de sentencia respectivos.
El Artículo 3 establece la prórroga, hasta el 30 de septiembre de 2020, de la vigencia de los contratos de locación, cuyo vencimiento hubiera operado a partir del 20 de marzo de 2020 y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores -en los términos del artículo 1190 del Código Civil y Comercial de la Nación-, sus sucesores por causa de muerte, o de un sublocatario, si hubiere; y para los contratos cuyo vencimiento esté previsto antes del 30 de septiembre 2020. La referida prórroga también regirá para los contratos alcanzados por el artículo 1218 del Código Civil y Comercial de la Nación, sobre continuación de la locación concluida.
En este caso, la parte locataria podrá optar por mantener la fecha del vencimiento pactado por las partes o por prorrogar dicho plazo por un término menor. El ejercicio de cualquiera de estas opciones deberá notificarse en forma fehaciente a la parte locadora con por lo menos 15 días de anticipación a la fecha de vencimiento pactada, si ello fuere posible. En todos los casos, la extensión del plazo contractual implicará la prórroga, por el mismo período, de las obligaciones de la parte fiadora.
El Artículo 4 del decreto dispone el congelamiento del precio de las locaciones. Hasta el 30 de septiembre de 2020 se deberá abonar el precio de la locación correspondiente a marzo de 2020. La misma norma regirá para la cuota mensual que deba abonar la parte locataria cuando las partes hayan acordado un precio total del contrato. Las demás prestaciones de pago periódico asumidas convencionalmente por la parte locataria se regirán conforme lo acordado por las partes.
De acuerdo al Articulo 6, la diferencia que resultare entre el monto pactado contractualmente y el que corresponda pagar por la aplicación del Artículo 4, deberá será abonada por la parte locataria en, al menos 3 cuotas y como máximo 6, mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento la primera de ellas, a partir del vencimiento del canon locativo que contractualmente corresponda al mes de octubre 2020, y junto con este. Las restantes cuotas vencerán en el mismo día de los meses consecutivos. Este procedimiento para el pago en cuotas de las diferencias resultantes será de aplicación aun cuando hubiere operado el vencimiento del contrato.
No podrán aplicarse intereses moratorios, compensatorios ni punitorios, ni ninguna otra penalidad prevista en el contrato, y las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta su total cancelación, sin resultar de aplicación los artículos 1225 y 1596 incisos b) y d) del Código Civil y Comercial de la Nación.
Igualmente, se prevé que las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte locataria que la establecida en el primer párrafo de este artículo.
El mismo mecanismo se prevé en el Articulo 7, para el pago de las deudas que pudieren generarse desde la fecha de entrada en vigencia del decreto y hasta el 30 de septiembre 2020, originadas en la falta de pago, en pagos realizados fuera de los plazos contractuales pactados o en pagos parciales. La diferencia es que en este caso sí podrán aplicarse intereses compensatorios, los que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a 30 días, que paga el Banco de la Nación Argentina. Asimismo, se prevé que las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte locataria que la establecida en el Artículo 7.
En este sentido se establece que hasta el 30 de septiembre de 2020 no será de aplicación el inciso c) del artículo 1219 del Código Civil y Comercial de la Nación el cual prevé la resolución del contrato de locación por parte del locador, por falta de pago del canon convenido por dos periodos consecutivos.
Por último, el decreto prevé una excepción al congelamiento de las cuotas previsto en el Artículo 4. El Artículo 10 establece que dicho congelamiento no será de aplicación a los contratos de locación cuya parte locadora dependa del canon convenido en el contrato de locación para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente, debiéndose acreditar debidamente tales extremos.
En el siguiente link podrán encontrar los Decretos 319/20 y 320/20.
Quedamos a su disposición por cualquier consulta.
Pedro Nicholson
Delfina Calabró