DNU 1017/2024: Hipotecas. Disposiciones.
Informe del Departamento de Real Estate e Inversiones Hoteleras | DNU 1017/2024: Hipotecas. Disposiciones.
Mediante el DNU N°1017/2024 (el “Decreto”), publicado en el Boletín Oficial el día de la fecha, el Presidente de la Nación introdujo -con la intención de impulsar el mercado inmobiliario- nuevas disposiciones relacionadas con derechos reales y garantías sobre proyectos inmobiliarios en Argentina.
A continuación, detallamos los principales aspectos del Decreto:
1. Hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios
El decreto establece la posibilidad de constituir hipotecas divisibles sobre inmuebles que estén sujetos a proyectos inmobiliarios. Estas hipotecas permiten que la garantía de un crédito hipotecario, inicialmente única, se divida en varias partes según las futuras unidades de propiedad horizontal o lotes resultantes de la subdivisión de un terreno.
– Requisitos del acto constitutivo: el inmueble debe estar libre de gravámenes (salvo que los existentes sean reconocidos por el acreedor), y debe existir un proyecto de subdivisión que detalle las unidades funcionales o lotes que se afectarán por la hipoteca.
– Publicidad registral: los registros de la propiedad deberán reflejar que la hipoteca está sujeta a la divisibilidad, asegurando que futuras anotaciones no afecten este proceso, a menos que se emita una sentencia judicial.
Este tipo de hipoteca es especialmente útil para desarrollos inmobiliarios que involucren propiedades que se dividen o subdividen en múltiples unidades, permitiendo que cada unidad pueda a su vez ser hipotecada de forma individual, lo cual facilita la obtención de financiamiento para los desarrolladores y mejora el acceso a la vivienda para los compradores.
2. Hipotecas sobre el derecho real de superficie
El decreto también regula las hipotecas sobre el derecho real de superficie, que se otorgan sobre un derecho temporal para construir, plantar o forestar sobre un terreno ajeno. El titular de este derecho puede constituir una hipoteca sobre la propiedad superficiaria, lo que facilita el acceso a financiamiento para la construcción de viviendas u otros proyectos inmobiliarios.
– Requisitos del acto constitutivo: el proceso de constitución de una hipoteca sobre el derecho de superficie deberá cumplir con las normativas del Código Civil y Comercial de la Nación, asegurando que los documentos estén debidamente registrados.
– Subdivisión y registro: si el derecho de superficie recae sobre una parte específica del inmueble, debe estar debidamente descrito en un documento cartográfico. La hipoteca podrá ser cedida, securitizada o integrada en fideicomisos financieros.
Este mecanismo abre nuevas oportunidades para el acceso a financiamiento para proyectos que involucren la construcción sobre terrenos que no son de propiedad plena, sino que están sujetos al derecho de superficie. Esto es especialmente relevante para proyectos urbanos que buscan aprovechar espacios vacíos o infrautilizados en ciudades. También será útil para el financiamiento de la compra de unidades funcionales en pozo.
3. Registro de boletos de compraventa
El decreto impulsa la registración de boletos de compraventa sobre inmuebles construidos o proyectados bajo la propiedad horizontal o cualquier otro régimen de subdivisión, incluso antes de que se haya completado la construcción. La registración de estos documentos se realizará en los términos del inciso d) del artículo 1170 del Código Civil y Comercial de la Nación, asegurando la publicidad del acto y la prioridad de los derechos.
Este paso resulta crucial para mejorar el financiamiento del sector inmobiliario, ya que facilita la circulación de boletos de compraventa y la negociabilidad de derechos sobre unidades de viviendas que aún están en construcción. De esta manera, se fomenta el acceso a créditos hipotecarios, sin tener que esperar a que las propiedades estén terminadas.
4. Seguro opcional
El decreto establece que el seguro sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal previsto en el artículo 2071 del Código Civil y Comercial será facultativo y no obligatorio, lo que facilita las condiciones para realizar los contratos y permite que las partes acuerden de manera libre las garantías que consideren más adecuadas.
Este cambio busca evitar la interferencia estatal en el mercado, especialmente en cuanto a la exigencia de seguros obligatorios que han demostrado ser un obstáculo para los desarrollos inmobiliarios y la financiación de nuevos proyectos.
5. Medidas complementarias y armonización federal
El Ministerio de Economía tiene la responsabilidad de implementar las medidas complementarias necesarias para la correcta aplicación del decreto, promoviendo una armonización federal en la aplicación de los derechos reales. Este enfoque busca crear un sistema uniforme y coordinado a nivel nacional, provincial y municipal para asegurar que los derechos de propiedad y acceso a la vivienda sean efectivos en todo el país.
Armonización de normativas locales: las medidas también incluyen la creación de mecanismos para recopilar información y evaluar los avances en la implementación de políticas de vivienda y desarrollo inmobiliario a nivel regional.
6. Fomento al mercado de créditos hipotecarios
Finalmente, el decreto reconoce la necesidad urgente de desarrollar un mercado de créditos hipotecarios en Argentina, dada la situación de déficit habitacional y la falta de acceso a la vivienda propia para una gran parte de la población. Las medidas establecidas, como la creación de hipotecas divisibles y la mejora en los procesos de registro, tienen como objetivo principal facilitar el acceso a créditos hipotecarios, estimulando tanto la inversión privada en el sector inmobiliario como la reactivación de la economía en general.
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Atentamente.