Resolución General CNV N°855: régimen especial de Productos de Inversión Colectiva para el desarrollo inmobiliario.
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Informe conjunto de los Departamentos de Mercado de Capitales y Real Estate e Inversiones Hoteleras | Resolución General CNV N°855: régimen especial de Productos de Inversión Colectiva para el desarrollo inmobiliario
Estimados:
La Resolución General N°855 (la “Resolución”) de la Comisión Nacional de Valores (“CNV”), publicada recientemente en el Boletín Oficial, crea un régimen especial de Productos de Inversión Colectiva para el desarrollo inmobiliario. La Resolución registra como antecedente a la Resolución General N°844, que sometió al anteproyecto de resolución general al régimen de Elaboración Participativa de Normas.
Así, la Resolución establece un régimen de Productos de Inversión Colectiva enfocado en el desarrollo inmobiliario, a través de la inclusión de un nuevo Capítulo dentro del Título V de las Normas de la CNV que consolida las disposiciones de los Fondos Comunes de Inversión Cerrados (los “FCIC”) y de los Fideicomisos Financieros (los “FF”), pero adaptados a la industria inmobiliaria.
1. Se define como Productos de Inversión Colectiva para el Desarrollo Inmobiliario a los FCIC y a los FF cuyo objeto se encuentre destinado al financiamiento, inversión y/o desarrollo de la actividad inmobiliaria.
2. El activo subyacente de estos productos deberá constituirse con el desarrollo, la adquisición, inversión y/o renta de activos inmobiliarios, ya sea de manera directa o indirecta a través de vehículos creados exclusivamente a los fines del desarrollo de los proyectos inmobiliarios. A diferencia del anteproyecto, la Resolución contempla que el activo subyacente también podrá componerse de instrumentos con garantía real y/o que prevean mecanismos de control sobre la afectación exclusiva de los fondos al proyecto elegible.
3. Se le da relevancia especial a la figura del Desarrollador y debe incluirse información específica sobre el mismo.
4. Los FCIC y los FF deberán designar a un auditor técnico, que será un profesional técnico independiente idóneo en la materia, quien tendrá a su cargo la realización de un informe sobre el avance de obra, comparando las proyecciones efectuadas con la aplicación real de los fondos a la ejecución de las obras, calculando los desvíos y cualquier otra información que resulte relevante sobre el emprendimiento.
5. La constitución de Productos de Inversión Colectiva para el Desarrollo Inmobiliario como FCIC o FF se regirá por el nuevo régimen y por las disposiciones aplicables en general para el respectivo producto.
6. En los casos de FF con el objeto de desarrollar un emprendimiento inmobiliario, se podrán emitir certificados de participación que otorguen el derecho a adquirir una unidad funcional o equivalente, incluyéndose además la posibilidad de realizar reaperturas del período de colocación de los valores fiduciarios dentro de un plazo que no podrá exceder los 5 años.
7. En relación a los FCIC, se establece un procedimiento simplificado ante la emisión de los tramos subsiguientes y, además la eximición de ciertos requisitos iniciales para los casos en que la oferta esté destinada exclusivamente a inversores calificados.
Por último, a diferencia del anteproyecto, la Resolución incorpora también la posibilidad de que:
i) El fiduciario ocupe el lugar de desarrollador y administrador inmobiliario.
ii) Se amplíe el monto de emisión autorizado del FF y la emisión de valores fiduciarios, siempre que ello resulte indispensable para cumplir el objeto originalmente autorizado del FF.
Quedamos a su disposición por cualquier información adicional que consideren necesaria.
Saludos cordiales.
Luciana Denegri
Pedro Nicholson
María Victoria Pavani
Delfina Calabró