Resolución General AFIP N°4933/2021: Régimen de registración de contratos de locación de inmuebles.
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Informe del Departamento de Real Estate e Inversiones Hoteleras | Resolución General AFIP N°4933/2021: Régimen de registración de contratos de locación de inmuebles
Estimados:
Mediante la Resolución General N°4933/2021 (la “Resolución”), publicada en el Boletín Oficial el pasado 18 de febrero, la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) implementó un Régimen de registración de contratos de locación de inmuebles (“RELI”).
En cumplimiento a lo dispuesto por el artículo 16 de la Ley N°27.551, que establece que los contratos de locación de inmuebles deben ser declarados por el locador ante AFIP, se establece un régimen para la registración de dichos contratos a través de un servicio “web” institucional.
A continuación, detallamos los principales aspectos de la Resolución.
El artículo 1 dispone la implementación del “Régimen de registración de contratos de locación de inmuebles” o “RELI” a fin de que los contratos de locación sobre bienes inmuebles situados en el país puedan ser
declarados ante AFIP.
¿Cuáles son los contratos alcanzados?
Deberán registrarse a través del “RELI”, los siguientes contratos celebrados ya sea por cuenta propia o por cuenta y orden de terceros:
a) Locaciones de bienes inmuebles urbanos, así como las sublocaciones, cualquiera sea la denominación dada a los dichos contratos.
b) Arrendamientos sobre bienes inmuebles rurales, así como los subarriendos, con prescindencia de la modalidad o denominación que se le otorgue.
c) Locaciones temporarias de inmuebles -urbanos o rurales- con fines turísticos, de descanso o similares.
d) Locaciones de espacios o superficies fijas o móviles -exclusivas o no- delimitados dentro de bienes inmuebles, tales como locales comerciales y/o “stands” en supermercados, hipermercados, shoppings, centros, paseos o galerías de compras, complejos, centros o “polos” gastronómicos, culturales, complejos comerciales no convencionales, ferias, mercados, centros de convenciones, multieventos o similares, terrazas, sótanos, azoteas, etc.-, cualquiera sea la denominación dada a los respectivos contratos. No están comprendidos dentro de este supuesto los alquileres de espacios de “góndolas”.
Destacamos que, en todos los casos, se encuentran incluidos dentro de la obligación de registración los contratos de locación celebrados electrónicamente mediante la utilización de plataformas digitales y/o aplicaciones móviles destinadas a tal fin.
¿Quiénes son los sujetos obligados? ¿Quiénes son los sujetos excluidos?
La obligación de registración estará a cargo de las personas humanas, sucesiones indivisas y personas jurídicas cualquiera sea la forma que adopten, que asuman el carácter de locadores, arrendadores, sublocadores o subarrendadores, en los contratos celebrados.
Cuando los inmuebles pertenezcan a sujetos residentes en el exterior, la obligación estará a cargo de sus representantes en el país, cualquiera sea la modalidad de la representación.
Cuando en los contratos celebrados las dos partes sean el Estado nacional, los Estados provinciales, el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires o los municipios, sus respectivas reparticiones, entes centralizados o descentralizados, con excepción de las entidades y organismos comprendidos en el artículo 1° de la Ley N°22.016 y sus modificaciones, los locadores, arrendadores, sublocadores o subarrendadores quedarán eximidos de la obligación de registración.
¿Qué sucede cuando intervienen intermediarios en la celebración del contrato?
En tal caso, los intermediarios podrán registrar los contratos en representación de los locadores o arrendadores. La registración efectuada en estas condiciones implicará: i) que los locadores o arrendadores no deberán dar cumplimiento a la registración; ii) la confirmación de la participación en las operaciones económicas, para los intermediarios.
En ningún caso, ante incumplimientos en la registración de contratos, resultarán oponibles a AFIP las cláusulas contractuales, condiciones y términos del mandato y representación otorgados a los intermediarios, como eximentes de la responsabilidad que le corresponde a los locadores o arrendadores.
¿Y en caso de condominio?
Cualquiera de los condóminos podrá llevar a cabo la registración del contrato, liberando de esa forma de la obligación al condominio y a los restantes condóminos, siempre que se haya informado a la totalidad de sus integrantes.
¿Cuál es el procedimiento de registración?
Para registrar los contratos antes enunciados, los sujetos obligados deberán ingresar, a través del sitio “web” de AFIP (http://www.afip.gob.ar) al servicio denominado “Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI – CONTRIBUYENTE”, utilizando la “Clave Fiscal” habilitada con Nivel de Seguridad 3 como mínimo. Dentro de dicho servicio, por cada contrato celebrado, deberán acceder a la opción “Declaración de contratos”, seleccionar si se trata de bienes inmuebles urbanos o rurales, la modalidad de la operación, proporcionar los datos detallados en los Anexos II y III que correspondan y adjuntar en un archivo formato “.pdf” o “.jpg” el contrato celebrado.
Siempre que el sujeto obligado posea Domicilio Fiscal Electrónico, el sistema informático registrará el contrato informado y emitirá como acuse de recibo una constancia que contendrá un código verificador. Para el caso de condominios, la constancia será remitida al Domicilio Fiscal Electrónico de todos los integrantes del mismo.
¿Cuál es el plazo para realizar la registración?
Los contratos de locación deberán ser registrados dentro de los 15 días corridos posteriores a su celebración.
¿Las modificaciones de los contratos se deben registrar? ¿Y las renovaciones?
Efectivamente, las modificaciones de los contratos registrados deberán ser informadas dentro de los 15 días corridos posteriores de producidas, siguiendo el procedimiento previsto para la registración de los contratos.
Para el caso de renovaciones de contratos de locación, el servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI -CONTRIBUYENTE” permitirá registrar la nueva transacción visualizando todos los datos e información correspondientes al contrato finalizado, pudiendo editar y modificar aquéllos que hayan sufrido alguna variación.
Tanto para las modificaciones como para las renovaciones de los contratos, el sistema informático emitirá como acuse de recibo de la transacción una constancia que contendrá un código verificador.
¿Puede el locatario llevar a cabo la registración?
Los locatarios o arrendatarios de los contratos enunciados anteriormente podrán informar el contrato celebrado a AFIP, de conformidad con lo previsto por el tercer párrafo del artículo 16 de la Ley N°27.551.
Para hacerlo, deberán ingresar a través del sitio “web” de AFIP (http://www.afip.gob.ar), la información detallada en el Anexo IV, en la opción “Declaración de Contratos” del servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI – CONTRIBUYENTE”. Tienen un plazo máximo de hasta 6 meses posteriores a la fecha de finalización del contrato en cuestión. A tales fines, deberán utilizar la “Clave Fiscal” habilitada con Nivel de Seguridad 2 o superior.
¿Se puede informar judicialmente la existencia de un contrato?
Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, según lo enuncia el segundo párrafo del artículo 16 de la Ley N°27.551, el juez debe informar a AFIP la existencia de tal contrato. A tal fin, la comunicación de los datos relativos a los contratos se suministrará a AFIP a través del módulo “Comunicaciones Judiciales” del servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI – JUZGADOS”.
¿Qué sucede con las operaciones concertadas en moneda extranjera?
Las mismas deberán informarse en moneda de curso legal considerando el tipo de cambio vendedor del Banco de la Nación Argentina -para la moneda en cuestión-, vigente al cierre del día hábil inmediato anterior al de la celebración del contrato.
¿Se pueden consultar los contratos registrados?
Aquéllos que actúen como intermediarios y los locatarios o arrendatarios, podrán consultar los contratos registrados, en los cuales hayan sido informados. Para ello, deberán acceder a la opción “Consultas de contratos” del servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles -RELI – CONTRIBUYENTE”, seleccionando la opción correspondiente. Podrán aceptar la información de los contratos registrados por los locadores, arrendadores o intermediarios, o en su caso, hacer las observaciones pertinentes.
¿Qué carácter revisten los datos ingresados?
Los datos ingresados a través del régimen revisten el carácter de declaración jurada.
¿Cuándo entrará en vigencia la Resolución?
Las disposiciones de la Resolución entrarán en vigencia el 1° de marzo de 2021, inclusive.
Los contratos alcanzados por la Resolución son aquellos que se hubieran celebrado a partir del 1° de julio de 2020 y que continúen vigentes al 1° de marzo de 2021, así como aquellos que se celebren a partir de la fecha de la vigencia de la misma hasta el día 31 de marzo de 2021 inclusive. Todos ellos gozarán de un plazo excepcional para su registración hasta el día 15 de abril de 2021, inclusive.
Quedamos a disposición por cualquier información adicional que consideren necesaria.
Atentamente.
Pedro Nicholson
Luz Hitters