Ley N°27.551 – Nueva Ley de Alquileres.
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Informe del Departamento de Real Estate e Inversiones Hoteleras | Ley N°27.551 – Nueva Ley de Alquileres
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El 11 de junio de 2020, el Congreso de la Nación aprobó la Ley 27.551 (en adelante “La Ley”) que modifica la regulación de los contratos de locación prevista en el Código Civil y Comercial de la Nación (en adelante, el “CCC”). Dicha ley fue publicada en el Boletín Oficial el día 30 de junio de 2020, entrando en vigencia al día siguiente de su publicación y resultando aplicable para los contratos que se celebren en forma posterior a dicha entrada en vigencia.
La Ley se divide en cuatro títulos. El título I, sobre reformas al CCC, el título II sobre regulación complementaria de las locaciones, el título III sobre programa nacional de alquiler social y el título IV sobre métodos alternativos de resolución de conflictos.
Título I
En su artículo 1, la Ley sustituye el artículo 75 del CCC sobre domicilio especial. Dicho artículo ahora establece que las partes de un contrato pueden elegir un domicilio para el ejercicio de los derechos y obligaciones que de él emanan, agregando que las partes pueden además constituir un domicilio electrónico en el que se tengan por eficaces todas las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que allí se dirijan.
El artículo 2 de la Ley sustituye el artículo 1.196 del CCC. Dicho artículo ahora establece que si el destino de la locación es habitacional, no puede requerirse del locatario el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes, el pago de valor llave o equivalentes, ni depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler. Dicho artículo agrega como novedad que el depósito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación o a la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler. El reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble. En el caso de existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, puede acordarse su pago tomando al efecto los valores del último servicio o expensas abonado, o bien el locador puede retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago. En este último caso, una vez que el locatario abone las facturas remanentes, debe presentar las constancias al locador, quien debe restituir de manera inmediata las sumas retenidas. Por último, el nuevo artículo 1.196 del CCC agrega que tampoco podrá requerirse del locatario la firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original.
El artículo 3 de la Ley sustituye el artículo 1.198 del CCC sobre el plazo mínimo de las locaciones, estableciendo que cualquiera sea su destino (residencial o comercial) el plazo mínimo legal será de 3 años. Se exceptúan los casos del artículo 1.199 (excepciones al plazo mínimo legal) al igual que en el anterior artículo 1.196, así como que el locatario puede renunciar a este plazo si está en tenencia de la cosa.
El artículo 4 de la Ley sustituye el artículo 1.199 del CCC, sobre las excepciones al plazo mínimo legal. Dicho artículo mantiene que las excepciones son aquellos inmuebles destinados a (i) sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular; (ii) habitación con muebles que se arriende con fines de turismo, descanso o similares; (iii) guarda de cosas; y (iv) exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial. También mantiene que tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado. Lo que modifica este artículo es la excepción sobre los contratos con fines de turismo, estableciendo que si el plazo del contrato o de los contratos consecutivos supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines. El anterior artículo 1.199 no hacía mención a contratos consecutivos para computar el plazo.
El artículo 5 de la Ley sustituye el artículo 1.201 del CCC sobre la obligación del locador de conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. Al igual que el anterior artículo 1.201, establece que el locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario. En este artículo, la Ley agrega que en caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario la puede realizar por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos 24 horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación. En caso de que las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a 10 días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo precedente. Asimismo establece que en todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendrá por válida, aun si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.
El artículo 6 de la Ley sustituye el artículo 1.203 del CCC, sobre frustración del uso o goce de la cosa. El anterior artículo 1.203 establecía que si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. El nuevo artículo 1.203 modifica el requisito de “caso fortuito” o “fuerza mayor” por “causas no imputables al locatario”. También agrega que si no se viese afectada directa o indirectamente la cosa misma, las obligaciones del locatario continúan como antes.
El artículo 7 de la Ley, crea el artículo 1.204 bis del CCC, sobre compensación. Establece que los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador, pueden ser compensados de pleno derecho por el locatario con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador, del detalle de los mismos.
El artículo 8 de la Ley, sustituye el artículo 1.209 del CCC, sobre cargas y contribuciones de la actividad. Dicho artículo establece que el locatario tiene a su cargo el pago de cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias. Solo puede establecerse que estén a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias.
El artículo 9 de la Ley sustituye el artículo 1221 del CCC, sobre la resolución anticipada del contrato de locación por parte del locatario. Establece que el locatario podrá resolver anticipadamente el contrato si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido 6 meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con al menos un mes de anticipación. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso. La Ley fija el plazo de un mes para que el locatario notifique su intención de resolver el contrato al locador, a diferencia del anterior artículo 1.221 que no fijaba un plazo especifico. Además, la Ley agrega que en los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador se realice con una anticipación de 3 meses o más, transcurridos al menos 6 meses de contrato, no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto. Por último, el nuevo artículo 1.221 mantiene que en los casos del artículo 1.199, el locatario debe abonar al locador una indemnización equivalente 2 meses de alquiler.
El artículo 10 de la Ley crea el artículo 1.221 bis del CCC, que establece que en los contratos de inmuebles destinados a vivienda, dentro de los 3 últimos meses de la relación locativa, cualquiera de las partes puede convocar a la otra, notificándola en forma fehaciente, a efectos de acordar la renovación del contrato, en un plazo no mayor a 15 días corridos. En caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente.
El artículo 11 sustituye el artículo 1.222 del CCC, sobre intimación de pago y desalojo de viviendas. Dicho artículo prevé el mecanismo de desalojo para las locaciones habitacionales, estableciendo la forma de notificación, forma de devolución y/o consignación de las llaves, así como las deudas de la relación locativa una vez finalizada la misma.
El artículo 12 de la Ley sustituye el artículo 1.351 del CCC relacionado al corretaje. Al igual que el anterior artículo 1.351, establece que si solo interviene un corredor, todas las partes le deben comisión, excepto pacto en contrario o protesta de una de las partes en los términos del artículo 1.346 del CCC. No existe solidaridad entre las partes respecto del corredor. Si interviene un corredor por cada parte, cada uno de ellos sólo tiene derecho a cobrar comisión de su respectivo comitente. El nuevo artículo 1.351 agrega que en las locaciones de inmuebles la intermediación sólo podrá estar a cargo de un profesional matriculado para ejercer el corretaje inmobiliario conforme la legislación local.
Título II
El artículo 13 de la Ley establece que en las locaciones habitacionales, en el caso de requerirse una garantía, el locatario debe proponer al locador al menos dos de las siguientes garantías: i) título de propiedad inmueble; ii) aval bancario; iii) seguro de caución; iv) garantía de fianza o fiador solidario; o v) garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente. En caso de ser más de un locatario, deben sumarse los ingresos de cada uno de ellos a los efectos de este artículo. A su vez, aclara que el locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a 5 veces el valor mensual de la locación, salvo que se trate del supuesto previsto en el inciso e) en el cual puede elevarse dicho valor hasta un máximo de 10 veces. Bajo tales condiciones, el locador debe aceptar una de las garantías propuestas por el locatario.
El artículo 14 exceptúa a los contratos de locación, cualquiera sea su destino, de la aplicación de la prohibición de indexación de los artículos 7 y 10 de la ley 23.928 y modificatorias (ley de convertibilidad).
El mismo artículo establece el mecanismo de ajuste para las locaciones con destino habitacional. El precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual sólo pueden realizarse ajustes anuales. En ningún caso se pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al locatario. La Ley prevé que dichos ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índices de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (“BCRA”).
El artículo 15 de la Ley, prevé la consignación. En caso de que el locador se rehusare a cobrar el canon locativo, según lo dispone el artículo 1.208 del CCC, el locatario debe intimarlo de manera fehaciente a que lo reciba dentro de las 48 horas siguientes a su notificación. En caso de silencio o negativa del locador, el locatario, dentro de los 3 días hábiles siguientes al vencimiento del plazo estipulado en la notificación, debe proceder a la consignación judicial del monto adeudado, o mediante cheque cancelatorio, de conformidad con las previsiones de la ley 25.345 y regulaciones del BCRA, de acuerdo a las modalidades que fijen al efecto las distintas jurisdicciones provinciales, el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y en su caso el BCRA, estando los gastos y costas correspondiente a cargo del locador.
El artículo 16 de la Ley establece que los contratos de locación deberán ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (“AFIP”), dentro del plazo, en forma y con los alcances que dicho organismo disponga. Prevé que la AFIP deberá disponer un régimen de facilidades para la registración de contratos vigentes. El incumplimiento del locador lo hará pasible de las sanciones previstas en la ley 11.683 (t. o. en 1998 y sus modificaciones). Asimismo, la Ley establece que cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el juez debe informar a la AFIP sobre la existencia del contrato, a los fines de que tome la intervención que corresponda.
Título III
El título III de la ley crea el programa nacional de alquiler social. Está destinado a la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal. El organismo rector es el Ministerio de Interior, Obras Públicas y Vivienda, a través de la Secretaría de Vivienda, encargado de diseñar las políticas públicas para dicho programa. En el artículo 19 de la Ley se establecen las medidas de implementación de este programa.
Título IV
El artículo 21 de la Ley establece que el Poder Ejecutivo Nacional, a través del área competente del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos, en forma concertada con las provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, debe realizar las acciones necesarias para fomentar el desarrollo de ámbitos de mediación y arbitraje, gratuitos o de bajo costo, aplicando métodos específicos para la resolución de conflictos derivados de la relación locativa.
Por último, el artículo 22 de la Ley modifica el artículo 6 de la ley 26.589 (ley de mediación y conciliación). Establece que en los casos de ejecución el procedimiento de mediación prejudicial obligatoria es optativo para el reclamante sin que el requerido pueda cuestionar la vía. El anterior artículo 6, preveía la opción también para los casos de desalojo.
Quedamos a su disposición por cualquier información adicional que consideren necesaria.
Atentamente.
Pedro Nicholson
Delfina Calabró